中物智库创始人杨熙：物业公司“带资进场”是一种不公平的市场行为

专题：“长大以后”2023熙说物业年度演讲

　　12月14日，由中物智库主办的“长大之后”2023熙说物业年度演讲在北京·中华世纪坛剧场举办，这是行业内首次以这类形式来畅聊行业发展。中物智库创始人杨熙出席并发表演讲。

　　杨熙表示，“带资进场”是行业内部的焦虑，带资进场折射了物业企业之间竞争的激烈程度。业内“带资进场”的操作由来已久，主要发生在存量住宅项目的市场拓展中。当前市场拓展已然白热化，而在市拓竞争中，最简单有效的方式就是“价格竞争”。有意思的是，物业公司的价格竞争没有直接体现在降物业费上，毕竟这个是不要命的打法，大家换了一种方式，比拼的是谁补贴的多。

　　他解释称，之所以采用这种独特的价格竞争方式，主要是因为存量住宅项目的特殊情况。首先是存量项目物业费水平普遍较低，物业公司不是慈善机构，虽然需要规模，但也要收入和利润，公司之间可以为了存量项目去竞争，但谁也不会冒天下之大不韪去主动调降物业费。

　　同时，大部分更换物业公司的存量项目，都或多或少存在历史遗留问题。而刚刚成立的业委会，两手空空，为了解决历史遗留问题，只能向下一任物业公司提出“提供整改资金”的要求，“带资进场”也就应运而生。

　　“可以说，当前住宅专项维修资金制度的不完善给‘带资进场’提供了生存的土壤。”他说。

　　杨熙强调，物业企业同意带资进场，也一定经过了详细的财务测算，其背后是并购的逻辑。从并购的逻辑来看，把并购的标的从一家公司，转化为一个项目。假设这个项目年利润为100万，如果并购需要花费的代价是10倍PE，那么需要1000万才能并购这个项目。而如果带资入场的费用是300万，则相当于只用了3倍的PE在并购一个项目，无疑是划算的。但前提是，这个项目能够撑过3年，在3年之后，这个项目依然还在手里。对一些上市公司来说，上市的融资如果不用于并购其他物业公司，那么用于补贴带资拿项目也成为了一种选择。

　　对于带资进场问题，杨熙指出，行业内的观点分化严重。可以将其分为乐观派和悲观派，乐观派认为这是市场行为，无需过度关注；悲观派认为，这是恶性竞争，会将行业带向万劫不复。

　　他认为，“带资进场”终究是一种不公平的市场行为。站在业主角度来说，别的小区物业可以带资进场，自己小区的物业为什么不行？今天参与带资进场的头部物业企业，存量还有几千个小区，如果这些小区的业主也要求带资进场怎么办？市场环境中的不良现象如果被放任存在，会诱使人们仿效，甚至变本加厉。

　　“以一栋有少许破窗的屋子为例，如果那些窗户没有被修理好，可能会有破坏者破坏更多的窗户，最终甚至会闯入建筑内，如果发现无人居住，也许就在那里定居或者纵火。这就是经济学上的破窗效应。”杨熙举例说。

　　杨熙接着谈到，今天，不仅有越来越多的物业公司不得不参与带资进场，这一行为还被越来越多的业委会所注意到，带资进场可能将成为存量项目招标的必备门槛。目前来看，带资入场，还看不到有偃旗息鼓的迹象。预计在未来几年，带资入场现象依然会持续。从华东、华南、向西南、西北更多区域蔓延。现在还只是头部企业、上市企业参与，若无自律，未来可能会有更多的企业加入。

　　“存量市场的拓展确实没有捷径可走，存量市场的拓展也越来越像现代战争中的巷战。想要摆脱当前这个双输的非理性博弈困境，需要行业内的头部企业和上市企业优先做出表率。”杨强调熙。

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