公募REITs二级市场迎“九连阳”！专家：偏牛格局有望延续

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　　每经记者 李蕾（金麒麟分析师）    每经编辑 肖芮冬    

　　《每日经济新闻》获悉，公募REITs二级市场近段时间迎来连续上涨。

　　根据Wind数据，从7月26日开始，中证REITs全收益指数在11个交易日中，有10个交易日均呈上涨，并且少见地出现了“九连阳”。

　　从整体表现来看，上周中证REITs全收益指数上涨2.71%、收于970.36点，其中产权类REITs上涨4.1%，经营权类REITs上涨2.1%。所有REITs子板块中，产业园区REITs涨幅最大为4.8%，能源REITs涨幅最小为1.8%。

　　全市场已经上市的40只产品几乎全线上涨，涨幅超过5%的达到7只，其中涨幅最大的周内上涨7.86%；而环比下跌的仅有1只。

　　政策和行业方面，近日，国家发展改革委办公厅发布关于印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报材料格式文本（2024年版）》的通知（以下简称《格式文本》），有助于提升基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报材料的标准化、规范化水平。同日，中金普洛斯公告大租户分批退租的去化进展，全部退租面积的80%已完成签约。

　　公募REITs“发威”：二级市场迎九连阳

　　公募REITs二级市场近期迎来罕见的九连阳。

　　Wind数据显示，从7月26日开始，中证REITs全收益指数迎来一轮“九连阳”，近11个交易日中，有10个交易日均呈上涨。截至8月9日，指数收于970.36点。

　　对此，中信建投在分析中指出，主因此前降息超预期落地后长端利率下行存在空间，“资产配置荒”有所加剧，公募REITs资产优质性凸显。“展望后市，资金面的高热度叠加常态化发行新政的共同推动下，我们对于市场延续估值修复并实现规模增长抱以良好期待。”

　　平安证券也表示，REITs处在顺风情绪中，展望后市，一方面权益市场弱势、利率持续下行，使得作为高分红资产且近期价格稳定的REITs性价比越发突出；另一方面，政策支持态度明确，投资环境越来越友好，预计REITs偏牛格局或仍能延续。

　　从上周的行情来看，REITs全收益指数上涨2.71%。国金证券数据显示，从REITs持有的底层资产项目性质来看，上周产权类上涨3.94%至99.56，特许经营权类上涨1.45%至83.25。从持有项目的行业类型来看，周内收益靠前的产业园区REITs、仓储物流REITs和生态环保REITs，周度收益表现由高到低排序依次为：产业园区类>消费类>仓储物流类>生态环保类>保租房类>能源类>高速公路类。

　　根据Wind数据，截至8月9日，全市场已经上市的40只产品几乎全线上涨，涨幅超过5%的达到7只。其中，涨幅靠前的是博时蛇口产园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT和嘉实物美消费REIT，分别大幅上涨7.86%、7.32%和6.68%。

　　出现下跌的产品仅有1只，那就是环比下跌了1.14%的嘉实京东仓储基础设施REIT。

　　流动性方面，天风证券数据显示，上周REITs总体成交活跃度上升，总成交额为5.18亿元，环比前一周上升37.0%。产权和经营权成交额分别为3.08亿元和2.14亿元，环比分别变化了34.6%和40.9%。

　　细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施、消费基础设施类REITs上周的成交额分别为1.64亿元、0.75亿元、0.43亿元、0.49亿元、0.21亿元、1.31亿元和0.35亿元，环比前一周分别变化了50.5%、29.3%、24.8%、4.6%、19.4%、49.4%和42.5%。其中成交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比31.6%。

　　公募REITs申报材料标准化、规范化水平将提升，又有产品获受理

　　公募REITs上周在政策和行业层面也有多项重磅动态。

　　首先是在8月6日，为提升基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报材料的标准化、规范化水平，进一步提高常态化发行工作的质量和效率，《格式文本》印发，主要包含项目基本情况、参与主题情况、REITs设立方案、项目基本情况、项目合规情况、运营管理安排、募集资金用途情况等内容。

　　有业内人士指出，《格式文本》的制定，一方面通过标准化和规范化申报材料提升了项目的申报效率和质量，另一方面也体现了国家对基础设施投资领域的高度重视，意图通过REITs这一金融工具来盘活存量资产，进一步推动基础设施建设的发展。

　　就在同一天，中金普洛斯REIT发布了经营情况进展的公告，截至公告发布日，考虑首批替换租约和本次新签租约，昆山普淀累计已完成12.74万平方米（93.30%）替换租户（编者注：江苏京迅递）的签约，并正在推进约3万平方米的意向租赁。

　　公告还显示，按已签约面积起租日期及租金水平计算，相较该租户退租前，换租空置期对2024年收入的负面影响为约514.08万元，租金单价调整对于2024年收入的负面影响为约145.76万元，累计收入降低约659.84万元，约占基金招募说明书预测2024年全年收入的1.34%。

　　除此之外，上周又有新产品获受理，也引发业内关注。8月5日，成都首单产业园REIT——广发成都高投产业园REIT项目获深交所受理。项目底层资产包括天府软件园一期和盈创动力大厦估值合计13.99亿元，均位于成都高新区南部园区核心地带。