又有产品提前结募 公募REITs价值投资属性进一步凸显

　　本报记者 昌校宇

　　又一只公募REITs（不动产投资信托基金）产品提前结束募集。8月22日，博时基金发布公告称，博时津开科工产业园REIT公众发售部分于8月21日提前结募。事实上，年内公募REITs产品提前结束募集已成常态。仅从今年以来上市的12只公募REITs来看，有11只产品公众发售部分实现提前结束募集，其中4只产品一日售罄。

　　受访业内人士表示：“未来，我国公募REITs市场规模有望持续扩张，更多优质且可投的资产将登上REITs平台，满足投资者资产配置需求。”

　　天津市首单公募REITs

　　提前结募

　　8月22日，博时基金发布公告称，截至8月21日，博时津开科工产业园REIT公众发售部分提前结束募集，投资者累计有效认购规模已超过本次公众投资者的初始募集规模上限。此前，博时津开科工产业园REIT网下询价全部有效认购数量总和为初始网下发售份额的7.66倍，创今年以来产权类公募REITs网下询价认购倍数新高。

　　博时津开科工产业园REIT是天津市首单公募REITs，其底层资产包括天津经济技术开发区天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园两种类型。业内人士表示：“相较于单一产业园模式，博时津开科工产业园REIT这一混装资产的产业园区项目，或具有更好的抗周期能力与运营能力。”

　　产业园区资产主要指为实现经济发展目的，在规划区域内聚集若干特定产业企业，实施统一规划、集中管理并提供政策倾斜，纳入园区的资产包括研发楼、厂房、孵化器、员工宿舍等，具有较高的科技创新价值和经济附加值。

　　公开数据显示，天河数字产业园是天津市数字经济的核心区域及天河超算所在地，拥有强大的算力资源和技术优势。该园区拥有多元化的租户基础，截至2023年12月31日，共有租户114个，近30%项目、46%的人才来自北京市。大陆汽车厂房园区内聚集了世界领先的汽车动力总成研发、生产企业，周边还吸引了一批整车企业，形成完整的汽车产业链。此外，该园区重点布局高端乘用车、新能源汽车、智能网联汽车等前沿领域，为天津市汽车产业的转型升级提供了强有力的支持。大陆汽车厂房的固定承租方是德国某上市公司的全资子公司，为天津经济技术开发区100强企业，财务状况及租金支付情况良好。

　　截至2023年12月末，前述两项基础资产运营成熟已满3年，出租率保持较高水平，租户多元，资产质地优良，投资价值凸显。

　　据博时基金介绍，博时津开科工产业园REIT将由两位十年以上产业园区运营管理经验的基金经理掌舵，将充分借鉴博时基金管理的另一只产业园区REITs——博时蛇口产园REIT的成熟运营经验，着力提升REITs的运作效率，与投资人共享两大产业园区的发展红利，力争创造更多价值回报。

　　公募REITs市场

　　扩容增类提速

　　今年以来，公募REITs二级市场整体企稳回升，一级市场的常态化发行也在稳步推进。

　　Wind资讯数据显示，截至8月22日，已经上市的41只公募REITs中，有35只产品年内实现浮盈，占比达85.37%。其中，华夏北京保障房REIT年内浮盈最高，达28.72%，另有博时蛇口产园REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、中金厦门安居REIT等6只产品的年内浮盈均超20%。

　　同时，公募REITs市场扩容增类也开启“加速度”模式。Wind资讯数据显示，截至8月22日，年内已有12只公募REITs成功上市，远超去年全年的5只。进入8月份以来，有多只产品发行上市进程迎来新进展：8月2日，中金联东科创REIT获得证监会准予注册的批复；8月14日，华夏首创奥特莱斯REIT成立；8月16日，华安百联消费REIT上市；8月23日，华夏大悦城商业REIT启动网下询价……截至记者发稿，处于沪深交易所审批（含扩募）状态以及完成审批待上市的公募REITs产品逾20只。

　　博时基金表示：“近期，REITs实时指数发布，为后续发展REITs指数基金、ETF等衍生金融产品引入增量资金奠定了基础。往后看，广谱利率下行叠加‘资产荒’环境，公募REITs或将在大类资产配置中发挥积极作用，既有望成为‘固收+’策略追求增厚收益的选择，又能够在高股息策略中作为补充，公募REITs价值投资的属性将进一步凸显。”