从“蓝海”卷到“红海” 上市物企加速开拓第三方市场

　　来源：中国经营报

　　本报记者 方超 张家振 上海报道

　　营收、净利润增速双双下滑，上市物企2024年“半年考”成绩单难言亮眼。

　　克而瑞物管数据显示，2024年上半年，上市物企营收同比增长4.7%，增速较去年同期同比下降6.1个百分点，净利润则同比下降29.9%。此外，多家上市物企净利润持续亏损。

　　《中国经营报》记者注意到，截至9月4日，仍有瑞森生活服务（01922.HK）、佳源服务（01153.HK）两家上市物企半年报“难产”。其中，佳源服务近日发布公告，宣布进一步延迟刊发2022年年度业绩、2023年中期业绩、2023年年度业绩、2024年中期业绩，并将另行公告刊发相应年度业绩及寄发报告的时间。

　　在业绩压力持续增大的同时，如何进一步摆脱对地产母公司依赖、在细分赛道树立自身优势、加速开拓第三方市场等，成为上市物企亟待解决的问题。例如，万物云（02602.HK）管理层日前在2024年上半年业绩会上坦言，物企很难与开发商“一刀两断”。

　　“物业管理行业正从增量与存量并重的‘蓝海市场’转向以存量为主、增量为辅的‘红海市场’，未来行业竞争肯定会更加激烈。”中指研究院物业事业部总经理牛晓娟向记者表示，尽管竞争激烈，但预计到2025年，全国物业管理规模仍将超过300亿平方米，空间足够容纳众多企业参与。

　　营收净利增幅下滑

　　克而瑞物管数据显示，2024年上半年，上市物企实现营业总收入1466.6亿元，同比增长4.7%，增速较去年同期下滑6.1个百分点。纵观整个行业，仅有碧桂园服务（06098.HK）和万物云两家上市物企营收规模突破了百亿元大关。

　　尽管行业整体承压，但依然有多家物企营收跑赢了大市。以滨江服务（03316.HK）为例，财务数据显示，今年上半年营收达到16.50亿元，同比增长38.7%。这一增速也助力滨江服务成为2024年上半年上市物企营收增速冠军。

　　此外，德商产投服务（02270.HK）、苏新服务（02152.HK）、越秀服务（06626.HK）、彩生活（01778.HK）营收增速分别为36.5%、31.1%、29.7%、28.5%，在行业的表现较为亮眼。

　　几家欢喜几家愁。记者初步统计发现，与上述企业相比，更多的上市物企今年上半年的营收增速仅为个位数，其中有26家上市物企介于0—10%之间，17家企业为负值。

　　引发外界关注的是，今年上半年，上市物企营收增速整体不理想的原因何在？

　　“主要是因为上游房地产行业深度调整，导致增量市场增长放缓。”牛晓娟向记者分析称，上市物企营收增速放缓，还与物业市场竞争加剧、外拓难度进一步加大和并购市场冷淡有关。“此外，物企主动放弃了一些效益差的项目，多方面因素导致物企新增在管面积增速放缓，营收增速下滑。”

　　此外，国内还有多家上市房企下属的物企虽未实现上市，但物业板块成绩单随着地产母公司半年报同步对外披露。

　　龙湖集团（00960.HK）旗下龙湖智创生活就是其中的典型企业。龙湖集团相关负责人向记者介绍，2024年上半年，龙湖智创生活实现收入总额57.8亿元，同比增长10.2%，保持两位数增长，期内毛利率31.4%，在行业内处于较高水平。

　　与营收状况相比，上市物企2024年上半年的盈利表现更难言乐观。

　　克而瑞物管统计数据显示，2024年上半年，上市物企净利润总额91.9亿元，同比下降29.9%。“这反映出行业依旧陷入增收不增利的困境，物企盈利能力大幅减弱。受困于关联房企风险尚未完全出清，部分物企计提大额减值准备，导致亏损。”

　　牛晓娟也向记者分析称，今年上半年，上市物企盈利表现差，也与“关联方应收账款减值准备及前几年并购形成的商誉减值，进一步压缩了利润空间”直接相关。

　　“上市物企包括社区增值在内的高毛利业务开展不及预期，导致利润受影响。同时，包括人力成本在内的各项成本上升，也直接影响物企的盈利能力。”牛晓娟直言。

　　很难与开发商“一刀两断”

　　在整体业绩表现不理想的同时，上市物企独立性也受到外界关注。

　　例如，在摆脱对地产母公司的依赖方面，2024年上半年，万物云的开发商关联业务占比同比已下降至10.1%。来自关联方的应收账款为38.18亿元，增幅达到53.52%。

　　“万物云是‘万科养大的孩子’，双方水乳交融，是剪不断、理还乱的关系，我们既希望能保持业务的相对独立性，同时感情上又很难做到投资人说的‘一刀两断’。”万物云董事长朱保全在近期召开的万物云中期业绩发布会上表示。

　　“我国快速壮大的头部物企是过去20年房地产行业快速发展的伴生产物，这就注定了其在基因上与地产关联方千丝万缕的关联性。”东吴证券研报分析认为，在房地产行业开始调整之际，物企受到关联方的影响，不仅体现在业绩方面，估值也受到持续的冲击。

　　“行业离真正完全的市场竞争还有很远的距离，当前大部分物企隶属于房地产母公司，要完全市场化还是有一定难度。”绿城服务（02869.HK）董事会主席杨掌法日前也表示。

　　记者注意到，在努力摆脱对地产母公司业务依赖的同时，不少上市物企正加速开拓第三方市场。

　　根据永升服务（01995.HK）向记者提供的信息，截至2024年6月30日，永升服务来自第三方的在管面积达1.8亿平方米，同比增长10.9%，占总在管面积的比例为74.4%。今年上半年，新增市场开拓规模超3700万平方米，新拓年饱和营收同比提高48.1%，超过8亿元。

　　记者还从世茂服务（00873.HK）方面获悉，今年上半年，世茂服务合约面积约3.3亿平方米，在管面积约2.5亿平方米。其中，在管及合约面积来自独立第三方的占比分别为75.2%、77.2%。

　　值得关注的是，梳理相关上市物企半年报可发现，目前依然有相当数量物企的在管及合约面积中，来自独立第三方的占比较低。在此情形下，上市物企业绩也受到地产母公司影响。

　　“物企与开发商大多存在业务关系。由于开发商面临较大的资金压力，物企难以按时收回部分应收账款，这对现金流和财务状况带来了一定的影响。”牛晓娟表示，“当前，物企的确很难与开发商‘一刀两断’。但长期来看，来自第三方在管面积增长趋势不变，物企的独立性将进一步提升，地产开发商对于物企的影响也有望进一步降低。”

　　跨界开拓新赛道新业务

　　为了应对日益激烈的市场竞争，多家物企加速开拓“第二增长曲线”。

　　“在住宅开发项目交付减少的背景下，商企服务的拓展空间更有想象力，我们会更进一步聚焦在大客户跟随、区域加密和服务产品延展上。同时，拓宽增值服务‘围栏’，用科技赋能实现管理提效。”在2024年中期业绩发布会上，龙湖集团管理层表示。

　　龙湖集团相关负责人告诉记者，今年上半年，龙湖智创生活的服务半径不断拓宽，建立起了较高的门槛与壁垒，新增了东莞华为松山湖产业园、杭州蚂蚁集团飞天园区、北京蚂蚁创新科技总部和杭州网易总部等项目。

　　与龙湖智创生活类似，永升服务也正谋求非住宅业态进一步突围。据永升服务方面介绍，今年上半年，公司聚焦医院、学校、企业等重点业态赛道，新拓展了苏州贡湖科创园、西宁青海大学附属医院等超过180个非住宅项目。截至今年6月底，公司非住宅物业实现收入约10亿元，占公司总收入的比重为40.8%。

　　除拓展非住宅板块业务外，也有多家物企正跨界进入环保服务领域。

　　8月26日，世茂新能·淮安RDF项目签约暨启动仪式在江苏省淮安市淮阴区举行。世茂服务方面表示，该项目由世茂服务和中证投融联合打造，通过创新升级一般固废的收集、运输、处理模式，可将一般固废生产成可替代煤的低碳燃料，以实现固废再利用。

　　“对于世茂服务而言，RDF项目是一项既创新又跨界的尝试，是多元化业务发展的延伸，是‘城市大管家’战略实践落地的重要组成部分，更是我们向环保服务相关产业迈出的战略性一步。”世茂服务执行董事、总裁邵亮表示。

　　受到市场关注的是，在当前物业市场中，不少物企开拓各类新赛道多时，但基础物业服务依然占据较高比例，“第二增长曲线”表现并不理想，原因何在？

　　“新赛道有其专业壁垒，物企面临着竞争力不足，缺乏相应技术、经验和资源问题。”牛晓娟分析认为，整个大环境不利于新赛道的开辟，消费降级、投入萎缩等进一步打压了物企开拓创新的勇气。

　　对于开拓多元化业务，牛晓娟建议，物企应该首先聚焦自身“能力圈”。“建议物企根据自身能力和战略规划，将企业核心资源、核心能力聚焦到核心业务上，追求聚焦深耕，同时要前瞻性地培养创新思维和跨界业务能力，以适应开展细分赛道业务开拓需要。”